Cesta k hypotéce a vlastnímu bydlení (očima pořizovatele hypotéky)

Proč jsme se rozhodli pro vlastní bydlení?

Již od dob studií jsme s manželem bydleli v nájemním bytě. V tom dnešním žijeme již 8 let. A můžu říct, že po celou dobu spokojeně. Paní majitelka vlastní celý dům a byt máme řádně pronajatý. Vždy s ní byla celkem rozumná domluva a nájemné nebylo nijak vysoké. Před dvěma lety jsme se domluvili, že na naše náklady zrekonstruujeme koupelnu a ona nám na oplátku dva roky nezvýší nájemné. I tuto dohodu dodržela. Ovšem když tato dvouletá lhůta vypršela, přišlo zvýšení nájmu o 40 %. Platíme nyní nejvíc ze všech nájemníků v domě a smlouvu máme na rok. Přesto, že se ceny v nájemních bytech pohybují i na vyšších hodnotách, než je naše současná, tak se přiznám, že právě toto byl ten impuls, který mě přinutil sednout si k internetu a zjistit, jak se pohybují ceny bytů a jaké jsou možnosti financování bydlení.

Jaký byt?

Nejprve jsme si s manželem sedli a vzájemně si ujasnili kritéria výběru. Na přemýšlení je toho hodně. Chceme dům nebo byt? A byt v osobním vlastnictví nebo v družstevním? Chceme novostavbu nebo starší byt? Pokud bude starší, má být po rekonstrukci nebo raději ne? Jaká cena je pro nás přijatelná? Jsme ochotní se stěhovat do jiné čtvrti/jiného města/na vesnici? Chceme byt v paneláku nebo raději cihlový? Jak velký byt chceme? Kolik místností by měl mít? Bude vadit, když budou místnosti průchozí? Má mít dům výtah?

V první fázi jsme se rozhodli, že chceme rozhodně byt v osobním vlastnictví, starší byt (novostavby jsou tu velice drahé a na to bychom neměli finance), nejlépe rekonstruovaný, ve stejné městské čtvrti (kvůli školce, lékařům apod.) a v žádném případě nechceme panelák (máme špatnou zkušenost). Dispozičně nám nejvíce vyhovoval byt 3+1 a bez průchozích místností. Výtah nebyl podmínkou.

Po prohlédnutí inzerátů jsme jedno kritérium změnili. Přestali jsme hledat byt rekonstruovaný. Zjistili jsme totiž, že nám na každém bytě něco vadilo – buď se nám nelíbila kuchyň nebo koupelna nebo oboje.... A byty po rekonstrukci jsou výrazně dražší a přišlo nám jako nesmysl platit víc a pak byt stejně předělávat anebo se nechat deptat šílenou barvou dlažby v koupelně. A tak jsme hledali byt bez rekonstrukce.

Několik se nám jich celkem líbilo a tak jsme sledovali cenu. Nikam jsme nepospíchali, protože jsem splácela leasing na auto a ten jsem nejdříve chtěla mít splacený, než se pohrneme do nového závazku.

Nicméně mě napadlo, že by nebylo od věci jít si pár bytů prohlédnout „na zkoušku“, abychom vůbec věděli, jak taková prohlídka probíhá, jak se jedná s makléřem a podobně.

K tomu účelu jsem vybrala byt, který byl nejblíže, a domluvila termín prohlídky. Na fotkách nebyl ten byt nic moc a tak jsme si říkali, že nehrozí žádné „zamilování“ a že si to prostě užijeme a vyzkoušíme si, jak se dá zatlačit na cenu.

Plán to byl dobrý, měl jenom jeden háček. My se do toho bytu zamilovali. On byl ve skutečnosti hezčí než na fotkách a zjistili jsme, že našim představám naprosto vyhovuje. O to horší bylo, že jsme věděli, že za nabízenou cenu ho v žádném případě nechceme. Věděli jsme, že rekonstrukce je víc než nezbytná a celková suma by pak pro nás byla nepřijatelná, ne-li nedostupná.

S makléřem jsme se loučili se slovy, že si to rozmyslíme a ozveme se.

Doma jsme pak probírali všechna pro a proti a stanovili jsme si cenu, za kterou jsme ochotni byt koupit.

Poté jsme ovšem museli předběžně zjistit, jaké vlastně máme finanční možnosti. Bylo jasné, že si na byt budeme muset půjčit.

Jaké varianty jsme zvažovali?

1)    Úvěr ze stavebního spoření na celou částku
2)    Hypotéka od bankovního ústavu a k tomu úvěr ze stavebního spoření na rekonstrukci
3)    Hypotéka od fyzické osoby a k tomu úvěr ze stavebního spoření na rekonstrukci

Ad 1) Stavební spoření

Máme oba s manželem založené stavební spoření a tak nás jako první napadlo využít ho k financování bytu. Bylo by to možné, ale míra finančního zatížení pro domácnost by byla značná. Neměli jsme totiž naspořeno dost, aby to stačilo jen na úvěr. Muselo by se to řešit přes meziúvěr a dospořování. Nechali jsme si tuto variantu jako záložní, pro případ nouze.

Asi by v tuto chvíli bylo dobré zmínit, že úvěr ze stavebního spoření se vám vyplatí v případě, že máte naspořeno minimálně 30 – 40 procent z cílové částky a máte dobré hodnotící číslo. Pak můžete dostat část úvěru i bez zaručení (a z toho pak třeba financovat rekonstrukci) a pokud nemusíte čerpat meziúvěr, nebo ho čerpáte jen krátkodobě, pak je i úroková sazba velmi příznivá.

Ad 2) Hypotéka od banky a rekonstrukce placená ze stavebního spoření

Tato varianta nám vyšla jako pro nás nejvýhodnější, měsíční splátka je nejnižší ze všech variant. O hypotéce se blíže rozepíši později.

Ad 3) Hypotéka od fyzické osoby

V jednu chvíli jsme zvažovali i možnost financování hypotékou od fyzické osoby. Od této možnosti jsme upustili z toho důvodu, že bychom si pak nemohli uplatňovat odpis hypotéky z daní. A ono to není zrovna málo peněz. Nám to vychází na dvě měsíční splátky za rok.

Jak na hypotéku?

Když jsme se tedy definitivně rozhodli pro hypotéku od banky, začali jsme zjišťovat, co nám jaká banka může nabídnout. Tady nám hodně pomohlo, že mám několik kamarádek, které v bance pracují nebo tam třeba dělají jejich rodiče. A tak nebyl problém zjistit si potřebné informace o tom, jak to vlastně chodí. A nemůžu ani vyjádřit, jak jsem za toto školení vděčná, protože díky tomu jsem pak byla schopná vybojovat pěkné podmínky.

V zásadě mohu říct, že základní nabídka bank se nijak extrémně neliší. V podstatě i tatínek jedné mé kamarádky, který pracuje v bance na poměrně vysoké pozici, mi potvrdil, že banky se navzájem hlídají, takže se nestává, že by jedna banka nabízela výrazně lepší podmínky.

My jsme postupovali tak, že jsme na internetu prošli nabídky bank a poté se rozhodli některé z nich navštívit osobně. Nepotřebovali jsme obcházet všechny ze dvou důvodů. V jedné jsme měli výborné podmínky díky doporučení – a to jsme věděli, že lepší podmínky nedostaneme nikde jinde. A druhý důvod byl ten, že nám zprostředkování hypotéky nabídla i realitní kancelář a my jsme velmi brzy věděli, že kývneme právě na jejich nabídku. Měli jsme k tomu dobrý důvod.

Jak to funguje v realitní kanceláři?

Když jsme se rozhodli, že se nám byt líbí a chceme ho a zjistili jsme, jaké jsou naše finanční možnosti, učinili jsme přes realitní kancelář nabídku majiteli bytu.

Věděli jsme, že pokud bude souhlasit, tak budeme muset podepsat rezervační smlouvu, aby byt nemohl koupit nikdo jiný. Součástí rezervační smlouvy je rezervační poplatek, který činí 50.000 korun (výše poplatku se může různě lišit). Tento poplatek propadá, pokud ke koupi bytu nedojde a to i v případě, že vám nevyjde hypotéka. A v realitní kanceláři nám řekli, že pokud si necháme tu hypotéku vyřídit přes ně, tak nám za jedno dokáží zajistit hypotéku v potřebné výši a za druhé nemusíme platit rezervační poplatek. Tím pádem jsme nic neriskovali pro případ, že by banka hypotéku neschválila.

Tyto dva argumenty byly pro nás rozhodující.

Nespoléhejte na kalkulátory hypoték na internetu

I my jsme se kochali tabulkami a tím, jaká je to vlastně pohoda získat hypotéku. Ale ona je skutečnost trochu jiná.

Za jedno je potřeba si uvědomit, že banka hrozně nerada půjčuje 100 % - pokud ano, tak je to většinou za mnohem vyšší úrokovou sazbu.

Obvykle banky nabízejí hypotéky do 85 %. A co vlastně těch 85 % znamená? Není to 85 % z kupní ceny, ale jsou to procenta z odhadu ceny nemovitosti. Od banky většinou dostanete seznam odhadců, se kterými spolupracují (odhad se pohybuje přibližně kolem 3.000 Kč). Potíž je v tom, že se může stát, že odhad bude nízký a vy kvůli tomu nedosáhnete na potřebnou částku.

Dokládání příjmů

Většinou nejprve v bance proběhne předběžné schválení hypotéky. Uvedete, jaké máte příjmy a výdaje, kolik osob o úvěr žádá, kolik máte dětí a v jakém věku a podle toho vám banka řekne, zda splňujete podmínky pro získání hypotéčního úvěru.  

Už v této fázi si vás projedou registrem. A musím říct, že jsem nestačila zírat, co vše tam vidí. Okamžitě ví, jaké úvěry a půjčky máte, od kdy a kolik splácíte měsíčně. Pokud jste se někdy opozdili ve splácení, tak to může být důvod k tomu, že vám hypotéku nedají nebo vám alespoň zhorší podmínky (běžně se přidává 0,25 % k úrokové sazbě). Když tímto projdete, začne to pravé papírování.

Aby vám hypotéka mohla být schválena, musíte podat žádost a k té pak doložit různé skutečnosti. Kromě výjimečných případů budete muset doložit příjmy. U zaměstnanců je potřeba smlouva na dobu neurčitou (se smlouvou na dobu určitou by mohly být problémy). Zaměstnavatel potvrzuje na speciální formulář banky průměrnou čistou měsíční mzdu za uplynulý rok, eventuelně ještě za poslední tři měsíce (tady asi bude záležet na každé bance). Podnikatelé pak dokládají daňové přiznání za poslední dvě zdaňovací období. Maminky na rodičovské pak potvrzení o přiznání dávky státní sociální podpory.

Na co si dejte pozor

Nám se stala věc nemilá. Při dokládání příjmů jsme zjistili, že příjem z dohody o provedení práce není pro banku příjem, což nám předtím nikdo neřekl, přesto, že jsem to určitě zmiňovala. Takže přesto, že mám podložené pravidelné příjmy po dobu už dvou let, tak to pro banku nic neznamenalo a smetla to ze stolu. Druhá rána přišla, když mi z daňového přiznání uznali jen příjmy po odečtení ztráty z předloňského roku.

Kdo se moc nevyzná, tak jen stručně vysvětlím, že když v podnikání máte vyšší výdaje než příjmy, dostanete se do ztráty. Pokud pak následující roky firma opět prosperuje a příjmy převýší výdaje, je možné si ztrátu z předchozích let uplatnit a odečíst. Tím pádem pak platíte nižší daně i pojištění. Takže mě ani ve snu nenapadlo, že by to mohl být problém. Byl. Musela jsem pak sepsat pro banku vysvětlení daňové ztráty a doufat, že to projde a uznají mi ty příjmy celé – jinak by nám totiž hypotéku neschválili, jelikož by nám v tu chvíli chybělo asi 200 korun měsíčně v příjmech. Naštěstí slohová práce zafungovala.

Podmínky hypotéčního úvěru

Co mě nejvíce překvapilo, bylo to, že u hypoték funguje smlouvání. Nesmíte se spokojit s tím prvním, co vám banka nabídne. A to ani v případě, že máte drobné potíže – třeba jako byly ty naše.

I přes tuto situaci jsem trvala na tom, že chci nižší úrokovou sazbu a na delší dobu. Paní v bance se sice tvářila nepříjemně a sdělila mi, že o tom ona nemůže sama rozhodovat, že to rozhoduje její šéfová, ale nakonec to bez problémů prošlo. Nedejte svou kůži lacino! Já jsem si toto jednání nechala až na dobu, kdy jsme měli všechny dokumenty v pořádku (například po mě chtěli kopii daňového přiznání orazítkovanou od finančního úřadu na každé stránce – a to mi samozřejmě řekla až po té, co jsem jí donesla kopii orazítkovanou jen na první stránce atd.). Takže v ten moment, kdy ona už byla spokojená, že má vše, jsem se vytasila s tím, že bych chtěla lepší podmínky. Byl to z mé strany risk, ale vyplatil se. Počítala jsem totiž s tím, že když už se tou naší žádostí zabývala skoro měsíc, tak nás jen tak ke konkurenci nepošle.
Pohlídejte si také cenu poplatku za zpracování, a pokud zrovna nebude zadarmo, tak chtějte slevu i tam. Není problém to stáhnout na polovinu – ať si původně řeknou, kolik chtějí.

A když by vám to bylo hloupé, tak myslete na to, že jsou to vaše peníze, o které se „hraje“ a bance se vyplatí vám je půjčit, protože se jí to bohatě vrátí. Každý obchod by měl být OBOUSTRANNĚ výhodný.

Připravila Naďa Barochová.